【案情简介】
2002年12月2日，王烈火向绍兴市恒达房地产开发有限公司购买了袍江寺东街1-2号（即202、204号）营业房1-3层、3-4号（即206、208号，其中208号即本案诉争房号）营业房3层、5号（即210号）营业房1-3层。后均转买给了钟建林。即上述营业房共有202、204、210等三条通道，只要有任何一条通道在，均可给3层的营业房做产权证。但钟建林分别将三条通道均转卖给了他人，致使其包括208在内的3层营业房无法独立做产权证：
1、被答辩人于2004年3月30日将204号1-2层营业房卖给了马海明----卖掉了第一条通道；
2、被答辩人于2004年4月7日将210号1-3层营业房卖给了范红兴----卖掉了第二条通道；
3、被答辩人于2004年10月20日将202号1-3层营业房卖给了陶志培----卖掉了第三条通道；
后钟建林以208在内的3层营业房无法独立做产权证为由于2010年4月6日向绍兴市越城区人民法院提起诉讼，并要求：
1、判令被告立即退还原告袍江寺东街208号营业房三楼房款人民币250000元；
2、判令被告立即赔偿原告因购买袍江寺东街208号营业房三楼损失人民币508850元；
3、判令被告立即退还原告袍江工业区百盛街138号小区1幢29号汽车库、1幢19号自行车库款人民币65000元；
4、判令被告立即赔偿原告因购买袍江工业区百盛街138号小区1幢29号汽车库、1幢19号自行车库经济损失人民币98420.92元；
5、本案诉讼费用由被告承担。
本人接受绍兴市恒达房地产开发有限公司之委托代理后，仔细查阅和分析本案的购房事实后，认为钟建林无法就袍江寺东街208号营业房三楼做产权证的原因是其私自分割房屋所至，应由其本人承担无法做证的责任，与绍兴市恒达房地产开发有限公司无关，故向法院出具了本案的下例代理意见。可一审法院以“现被告未能提供证据证明原告明知讼争不动产无法进行产权登记而仍向其购买，故对其抗辩，本院不予采信”为由，判令我方败诉。故我方于2012年1月6日提起上诉，本人在上诉状中详细阐述了上述理由，并向人大出具了法律意见书，最终双方在二审达成和解：
1、绍兴市恒达房地产开发有限公司补偿钟建林人民币20万元；
2、袍江工业区寺东街204、206、208号房产三楼产权证能否办理的风险与责任由钟建林自行承担，与绍兴市恒达房地产开发有限公司无关。
钟建林买卖袍江寺东街营业房示图
5号(210)4号(208)3号(206)2号(204)1号(202)
一、钟建林于2004年3月30日将204号1-2层营业房卖给了马海明----卖掉了第一条通道；
二、钟建林于2004年4月7日将210号1-3层营业房卖给了范红兴----卖掉了第二条通道；
三、钟建林于2004年10月20日将202号1-3层营业房卖给了陶志培----卖掉了第三条通道。
答辩状
答辩人：绍兴市恒达房地产开发有限公司
被答辩人：钟建林
被答辩人诉答辩人房屋买卖纠纷一案的关键是被答辩人擅自分割房屋卖掉了一层、二层的楼梯通道，致使三层的房屋无法独立做产权证。
一、被答辩人主张位于袍江寺东街208号三楼营业房系向答辩人独立购买的观点不符合客观事实。
2002年12月2日，王烈火向答辩人购买了袍江寺东街1-2号（即202、204号）营业房1-3层、3-4号（即206、208号，其中208号即本案诉争房号）营业房3层、5号（即210号）营业房1-3层。（见附件①）。后均转买给了被答辩人。即上述营业房共有202、204、210等三条通道，只要有任何一条通道在，均可给3层的营业房做产权证。但被答辩人分别将三条通道均转卖给了他人，致使其包括208在内的3层营业房无法独立做产权证：
1、被答辩人于2004年3月30日将204号1-2层营业房卖给了马海明----卖掉了第一条通道；（见附件②）
2、被答辩人于2004年4月7日将210号1-3层营业房卖给了范红兴----卖掉了第二条通道；（见附件③）
3、被答辩人于2004年10月20日将202号1-3层营业房卖给了陶志培----卖掉了第三条通道；（见附件④）
三层营业房需要有一、二层的通道才能做独立产权证，这是一个常识问题。被答辩人是在明知的情况下估意卖掉通道，人为地造成三层营业房无法独立做产权证，从而意图达到向答辩人退房或赔偿损失之恶意目的。
二、被答辩人认为答辩人在明知其已将204号1-2层卖给马海明后仍将208号3层营业房并入204号营业房户的观点也不能成立。
1、答辩人开发的A6号地块住商项目的规划验收时间为2003年12月24日（见附近件⑤）。也就是说答辩人早于2003年12月24日之前就对该项目进行了单体分割、测绘，即202、206、208号3层营业房包涵在204之中。房产登记却是在规划等验收之后才完成，故被答辩人主张答辩在2004年8月20日才进行单体分割申报的观点不能成立。
2、2004年3月10日，在被答辩人向答辩人提交《申请报告》（见附件⑥）并作出书面承诺后，答辩人才于3月30日同意其将204号1-2层营业房卖给马海明。
综上，被答辩人对本案讼争的袍江寺东街208号3层营业房不能独立做产权证的原因完全是被答辩人自己擅自恶意分割房屋（卖掉通道）所致，答辩人没有任何过错。请法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
答辩人特别授权代理人：张伯灿
民事上诉状
上诉人(一审被告)：绍兴市恒达房地产开发有限公司,住所地绍兴市越城区袍江新区荷湖路1号，企业代码：74101832-0
法定代表人：杨越斌，系公司董事长。
被上诉人：钟建林，男，1966年4月17日出生，汉族，绍兴市人，住绍兴市越城区斗门镇寺东村4-64号。
被上诉人诉上诉人房屋买卖纠纷一案，现上诉人不服绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第1692号民事判决书，依法提起上诉。
上诉请求
一、撤销绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第1692号民事判决书，并依法作出公正裁决；
二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由
2002年12月2日，王来顺、王烈火向上诉人购买位于绍兴市袍江寺东街营业房，包括：202号（原1号）1-3楼、204号（原2号）1-3楼、206号（原3号）3楼、208号（原4号）3楼（即本案讼争房产）、210号（原5号）1-3楼。后王来顺将上述营业房均转卖给了被上诉人。在房管部门申报登记中，上述房产的202号1-3楼为一独立产权、204号营业房1-3楼与206号营业房3楼及208号营业房3楼为一独立产权、210号营业房1-3楼为一独立产权。后被上诉人首先于2004年3月30日将204号1-2楼营业房卖给了马海明（卖掉了第一条通道，并擅自分割了204号1-3楼和206号3楼、208号3楼的独立产权，）；然后于2004年4月7日将210号1-3楼营业房卖给了范红兴（卖掉了第二条通道）；然后又于2004年10月20日将202号1-3楼营业房卖给了陶志培（卖掉了第三条通道）；最后留下了204号3楼、206号3楼、208号3楼的营业房自用。由于被上诉人擅自分割了独立产权，致使属于独立产权中的部分房产的208号3楼的营业房无法再单独办理产权登记，因而成讼。
一审判决中认定并采信了上诉人提供的全部证据（共5组），即认定了：
一、按照向房管部门申报登记的独立产权分割，上述房产均已俱备产权登记的一切条件；
二、上述房产的流转买卖过程清楚，且被上诉人并非直接向上诉人购买上述房产；
三、被上诉人于2004年3月30日擅自分割独立产权；
四、造成被上诉人无法就208号3楼营业房单独产权登记的原因是被上诉人擅自分割独立产权之故。
本案的关键是被上诉人擅自分割房屋卖掉了1楼、2楼的楼梯通道，致使三楼的房屋无法独立做产权证：
一、就像一套房子中撇开房间和客厅等其余部分，就其厨房间、卫生间不能独立登记一样，被上诉人将原本属于独立产权的204号1-3楼和206号3楼、208号3楼进行擅自分割，将其中的204号1-2楼卖掉后，留下的204号3楼、206号3楼、208号3楼就无法再单独登记了。
二、退一步，从变通登记的角度来看，如果三楼的房子只要有上下通道就可以变通登记。那么上述营业房原本共有202、204、210等三条通道，只要有任何一条通道在，均可给3层的营业房变通登记。但被上诉人分别将三条通道均转卖给了他人，致使其包括208号3楼在内的营业房无法再单独登记：三楼营业房需要有一、二楼的通道才能做产权证，这是一个常识问题。被上诉人是在明知的情况下恶意卖掉通道，人为地造成三楼营业房无法再单独登记，从而意图达到向上诉人退房或赔偿损失之恶意目的。
然而，一审法院在作出上述认定的同时，却又认为“现被告（上诉人）未能提供证据证明原告（被上诉人）明知讼争不动产无法进行产权登记而仍向其购买，故对其抗辩，本院不予采信”，这完全是前后矛盾的认定事实错误，从而导致了颠倒黑白的错误判决。
综上，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
此致
绍兴市中级人民法院
上诉人：绍兴市恒达房地产开发有限公司
关于恒达公司与钟建林房屋买卖纠纷一案的法律分析
一、讼争房屋的流转过程和纠纷产生的经过
1、2002年12月2日，王来顺、王烈火向恒达公司购买位于绍兴市袍江寺东街营业房，包括：202号（原1号）1-3楼、204号（原2号）1-3楼、206号（原3号）3楼、208号（原4号）3楼（即本案讼争房产）、210号（原5号）1-3楼。
2、后王来顺将上述营业房均转卖给了钟建林。
3、在房管部门申报登记中，上述房产的202号1-3楼为一独立产权、204号营业房1-3楼与206号营业房3楼及208号营业房3楼为一独立产权、210号营业房1-3楼为一独立产权（见附图）。
4、钟建林于2004年3月30日将204号1-2楼营业房卖给了马海明（卖掉了第一条通道，并擅自分割了204号1-3楼和206号3楼、208号3楼的独立产权，）；
5、钟建林于2004年4月7日将210号1-3楼营业房卖给了范红兴（卖掉了第二条通道）；
6、钟建林于2004年10月20日将202号1-3楼营业房卖给了陶志培（卖掉了第三条通道）；
7、钟建林最后留下了204号3楼、206号3楼、208号3楼的营业房自用。
8、由于钟建林擅自分割了独立产权，致使属于独立产权中的部分房产的208号3楼的营业房无法再单独办理产权登记，因而成讼。
二、一审审判过程中的举证认证情况和法律关系分析
一审中钟建林提供了208号3楼的营业房的购买合同，以证明此房系向恒达公司购买。恒达公司提供了下列五组证据：
1、钟建林的申请报告一份，以证明他从王烈火、王来顺处购买了讼争的208号3楼营业房，后将204号的1-2楼转卖给了马海明；
2、绍兴袍江工业区房屋调查审批表一份，以证明在2004年10月8日已经可以办证及208号3楼与206号3楼、204号1-3楼是不可分割的独立产权；
3、袍江工业区的规划图、规划许可证和验收证各一份，以证明单体分割的时间在2003年12月24日之前；
4、营业房买卖协议一份、恒达公司与王烈火商品房买卖合同一分，以证明钟建林系向王烈火、王来顺购买房子的事实；
5、钟建林于2004年10月10日的承诺书一分、马海明和范红兴商品房合同各一份，以证明钟建林从王烈火、王来顺处购买房屋后将部分转让给马海明、范红兴的事实。
一审判决全部认定采信了恒达公司提供的5组证据，即认定了：
1、按照向房管部门申报登记的独立产权分割，上述房产均已俱备产权登记的一切条件；
2、上述房产的流转买卖过程清楚，且钟建林并非直接向恒达公司购买上述房产；
3、钟建林于2004年3月30日擅自分割独立产权；
4、造成钟建林无法就208号3楼营业房单独产权登记的原因是钟建林擅自分割独立产权之故；
5、恒达公司与钟建林就208号3楼营业房所签订的合同，仅仅是为钟建林转让房屋方便提供的表面合同，并非真实的买卖关系。
综上，由于钟建林自己的过错，擅自分割独立产权，造成208号3楼营业房无法独立办证，就应当由钟建林自己承担过错责任。
然而，一审法院在作出上述认定的同时，却又认为“现被告（恒达公司）未能提供证据证明原告（钟建林）明知讼争不动产无法进行产权登记而仍向其购买，故对其抗辩，本院不予采信”，这完全是前后矛盾的认定事实错误，从而导致了颠倒黑白的（2010）绍越民初字第1692号错误民事判决书。
三、从情理上分析
本案的关键是钟建林擅自分割房屋卖掉了1楼、2楼的楼梯通道，致使三楼的房屋无法独立做产权证：
1、就像一套房子中撇开房间和客厅等其余部分，就其厨房间、卫生间不能独立登记一样，钟建林将原本属于独立产权的204号1-3楼和206号3楼、208号3楼进行擅自分割，将其中的204号1-2楼卖掉后，留下的204号、206号、208号的3楼就无法再单独登记了。
2、退一步，从变通登记的角度来看，如果三楼的房子只要有上下通道就可以变通登记。那么上述营业房原本共有202、204、210等三条通道，只要有任何一条通道在，均可给3楼的营业房变通登记。但钟建林分别将三条通道均转卖给了他人，致使其包括208号3楼在内的营业房无法再单独登记：三楼营业房需要有一、二楼的通道才能做产权证，这是一个常识问题。
因此，钟建林是在明知的情况下恶意卖掉通道，并且,为了达到其恶意卖掉1-2楼通道之目的,先故意向恒达公司出具《书面报告》承诺：“无论产权证何时办，本人的所有房产绝不索取延迟办理权证的违约金”，从而骗取了恒达公司为其恶意转让提供了方便的事实（为其签订了表面买卖合同），以此人为地造成三楼营业房无法再单独登记，从而意图达到向恒达公司退房或赔偿损失之恶意目的。这种恶意的非法行为绝不应该得到法律的保护。
综上，钟建林并未直接向恒达公司购买讼争房产，而且完全是他恶意地分割房屋造成无法办证，请人大机关能依法行使法律监督权，并督促二审法院能依法查明事实，并依法保护恒达公司的合法权益。
绍兴市人大
绍兴市恒达房地产开发有限公司
特别授权代理人：张伯灿
